商业地产崛起 后调控时代商用物业投资指南

在国家政策的调控之下，房地产的发展俨然进入了下半场。在后调控时代，不管是开发商还是投资者的投资中心逐渐从以前的住宅市场，向商业地产市场转移。在这样的背景下，本来就很专业的商业地产投资，究竟蕴含着怎样的机遇，投资商用物业必须注意哪些因素？

　　专家看来，核心商圈的商铺、社区商业、精装公寓以及写字楼投资，其共同之处就是一定要重点考察物业管理公司的资产运营与管理能力，这直接关系到物业的增值能力与投资价值。

　　商圈商铺投资五要素

　　业内专家认为，目前核心商圈的商铺是最值得投资的物业之一，“一铺养三代”的价值依然存在，只是投资者要善于把握，并认真分析其存在的价值与风险。

　　●商圈成熟度

　　专家解析：一个城市核心商圈的成熟度直接决定了其商铺的投资价值，一般来说越是成熟的商圈，投资收益越稳定，而这也决定了投资回报率稳定，但也比较小。比如当前解放碑的很多商铺已经很成熟，一般很少出售，而且即使有也售价高昂，普通投资者难以承受。

　　●现有商铺租金与售价

　　专家解析：现有租金水平与卖价直接决定了核心商圈商铺未来的增值潜力以及投资回报率，只有全面调查了解到了当前的商铺租金情况才有可能计算出未来的投资回报率。

　　●选择“角”与“边”上的铺位

　　专家解析：“金角，银边，草肚皮”是商业内流行的择址、选铺的要诀。一条商街制造的效益并不是均等的，街角上的铺位是择铺首选。因为街角汇聚四方人流，人们要立足的时间长，因而街角商铺因人流多，必带来财气旺。“边”是指一条街两端的铺位处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密集停留的地方,商铺生意由此兴旺。“草肚皮”则指街的中间部分，因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支而使店铺经营困难重重。

　　●商圈商业业态组合水平

　　专家解析：一个商圈商业业态的组合水平，直接决定了该商圈未来的增值潜力和价值。一个商业业态组合水平高，比如商业业态配置合理而且高中低端商业都兼具的商圈未来的发展空间就大，其商铺的增值潜力就大，投资回报率相对就高。

　　●商圈人流量与消费者结构水平

　　专家解析：交通便利、居住人口众多，高端人群丰富的商圈，不但可以带来大量的人气，同时更能创造更多的消费需求。因此，一个商圈的地理位置以及其辐射范围内的居住人群结构都是决定其商铺未来发展的重要因素。一般来说，地处城市核心并且有轨道交通的地方人流量相对较大，其消费者结构水平也相对偏高。