高银华：商业地产是城市发展的主力军

首先从房地产发展上看，很多开发商最早从事的还是住宅产业，第一块是住宅，解决居住功能，第二块才是商业地产。相对商业地产和住宅开发相比，住宅相对比较简单，房子造好卖掉就行，商业地产则分为两块，一块是商业地产的开发，完成硬件的建设，第二块是商业地产的运营，这是商业地产价值体现的最关键的环节，这不是一天就可以做成的，是需要一个过程的，既要有从事硬件开发的经验，也要有整合后期运营的资源，然后如期地进行运营。

从产业发展阶段看，住宅到商业发展，商业本身就排在住宅后面，从城市发展看，从大的产业来说，原来一、二、三产的比例最早是工业最高，接着才是商业和农业。随着我们国民经济在升级转型过程中提出要加大服务业的调整力度，而商业也属于其中，如果服务业作为第三产业发展的主导产业，那么商业地产肯定是重中之重。它需要一个物质的载体，不管是写字楼、专业市场、专业消费贸易还是商业经营，它的载体肯定是商业地产，所以从产业结构布局、升级转型这样角度来看，商业地产肯定是大有可为的。

从居住和经济角度看，住宅对于城市功能的完善是有意义的，它解决居住，但商业地产对于城市功能完善的价值就大得多，从产业经济这个角度讲，好的商业地产必然给区域经济带来发展、带来机遇。楼宇经济、日常经济、专业市场、商业街等都对区域经济的发展有重大贡献；从城市功能角度看，商业地产为城市完善诸多功能，我们的吃住行玩基本都由商业地产来完成，而且它渗透范围很广，包括教育领域、休闲领域、文化领域等，加上写字楼进驻，这对城市功能完善比单纯的住宅地产深入很多；从城市结构角度说，商业地产最密集的地方往往是城市主要的核心区域，也就是商业中心。最早我们说的城市中心就是指商业中心，像最早的羊坝头，到解百，再到龙翔桥、武林广场，这个脉络说明城市中心的变迁，其实就是商业中心的变迁。随着市政府迁至武林广场，商业中心和行政中心合并，以及未来的钱江新城CBD，把商业中心、市民中心、金融服务产业中心和行政中心合并让这个城市中心变化更加集聚。

做好商业项目首先还是看整个项目的定位，本身是否有清晰的考虑，如果是做专业市场，那就会从经济、产业链嫁接的角度；做楼宇经济、写字楼的，则从区域产业发展角度；如果纯粹做Shoppingmall，就要从商业消费的角度来思考；如果做街区，那肯定是从特色商业、区域城市功能完善角度来发展，所以定位是第一考虑的问题。

中国还是一个商业传统比较长的国家，特别是杭州，简单举例看：万象城、银泰、万达这些模式代表的是城市商业综合体的做法尤其Shoppingmall的做法，这是比较成功的一站式模式。另外，专业市场也是商业地产比较典型的一种形态，浙江省最典型、最大的商业市场起步都是这样做的，从义乌小商品城、绍兴的轻纺城再到杭州的四季青、秋涛路等。杭州几条老商业街里如河坊街、特色商业街等都是典型地一种从老百姓日常生活起居发展起来的特色商业街的模式，当然也包括西湖名品街，可以说，这是商业地产比较到位的一种形态。

以中产消费为主的复合型商业地产的发展市场肯定是比较大的，这跟我们国民经济提倡内需，三产要上的发展方向是一致的，城市综合体也是这样的概念。各种功能的完善和互补其实是提高城市运营效率和资源集约化程度的一种形态，这也符合未来的发展趋势。万象城是写字楼、商业、住宅等几种混合的典型的复合型商业。再比如中豪望江国际项目则是商业和商务的结合，以楼宇经济为主，两者既独立运行，又相互关联，既有独立的部分，也有功能互补的作用，取长补短。各种功能放在一起，以适当的比例关系形成更好的集聚效应，实现1+1>2的效应。